simulador hipotecario

El Gobierno presentó un seguro para los tomadores de créditos hipotecarios UVA.

El Gobierno presentó este jueves un seguro para que la cuota mensual de quienes tomaron créditos hipotecarios UVA nunca supere en más de 10 por ciento a la evolución de los salarios.

Este “paliativo” -así lo definió el ministro de Interior , Rogelio Frigerio- busca acompañar a los deudores y preservar el sistema que, entiende el Gobierno, permitió que más de 100.000 familias pudieran acceder a una vivienda propia.

El seguro se activará cuando exista un desfasaje de más de 10 por ciento entre el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el Coeficiente de Variación Salarial (CVS), la estadística del Indec que mide la evolución de los salarios formales y que forma parte del índice de Salarios.

Desde el inicio del sistema UVA, los bancos están obligados a llevar dos cuentas. La primera es la que define la cuota: la indexación mensual de la cuota de acuerdo al índice de Inflación. La segunda calcula la misma cuota pero actualizada por CVS y no por inflación. Cuando la diferencia entre una y otra cuota (la que efectivamente se paga y la teórica) supera el 10 por ciento, los bancos están obligados a ofrecerle a los deudores una extensión de plazo de hasta 25 por ciento. Así, un crédito de 30 años se iría a 37,5 años como máximo. Las familias se endeudarían por más tiempo para pagar una cuota algo menor, aunque no evitarían del todo el impacto de la inflación en la cuota. En los hechos, la diferencia de dinero no es mucha. Según cálculos oficiales, el desfasaje ronda los 303 pesos promedio.

El seguro, entienden en el Gobierno, reemplazará a esta cláusula gatillo. Los tomadores de los nuevos créditos Procrear pagarán todos los meses, con la cuota, una prima del 1,5 por ciento adicional. Así, una cuota inicial de 14.000 pesos tendrá adicionados 215 pesos en concepto de seguro.

El seguro se activará cuando la relación cuota ingreso empeore porque la inflación, en el caso concreto, le saca más de diez puntos al índice de salarios CVS. La prima cubrirá ese saldo y la cuota tendrá así un techo: no podrá superar nunca ese 10 por ciento de diferencia entre precios e ingresos.

El seguro estará disponible para viviendas de hasta 140.000 UVA (unos $4,97 millones, u$s108.000).

Este seguro será obligatorio para los 10.000 nuevos créditos Procrear que el Gobierno planea otorgar, cuya inscripción comenzará en junio.

Pero también se activará a los 35.000 préstamos Procrear que el Ejecutivo entregó en los últimos años. Allí, el Estado absorberá los costos del seguro y pagará de manera retroactiva el diferencial de cuota que correspondiera a aquellos que pagaron más del 10% de diferencia entre precios y salarios. Según los cálculos del secretario de VIvienda, Iván Kerr, el nuevo seguro se gatillará para cerca del 30 por ciento de estos tomadores de deuda (unas 10.500 familias).

Kerr y Frigerio esperan que esta opción esté disponible en todo el sistema financiero. “Trabajamos para que este sistema de cobertura sea opcional para el resto de los créditos, para que los bancos puedan ofrecer este seguro y hacerse cargo de la prima de acá para adelante”, dijo Kerr. “Tenemos que acordar con los bancos, pero la diferencia es de 303 pesos promedio”, agregó.

“Entendemos que el seguro de cuota va a terminar imponiéndose en el sistema en general”, dijo Frigerio. “No se puede hacer de manera compulsiva en el resto del sistema, pero la prima es tan chiquita en relación a la cuota que se va a terminar imponiendo”, afirmó.

Un ejemplo

¿Cómo funcionaría el seguro, de implementarse a todo el sistema? Supongamos que una familia tomó un crédito hipotecario UVA hace poco más de un año, en febrero de 2018, y la cuota inicial fue de $20.000. Desde entonces, el banco lleva dos cuentas: la indexación de la cuota por inflación y la indexación por salarios (CVS).

La cuota efectiva, ajustada por inflación se encareció, a febrero de 2018, 51,3%, de acuerdo con la evolución del IPC: Los $20.000 iniciales se convirtieron en $30.260.

Pero entre febrero de 2018 y febrero de 2019, el CVS del Indec avanzó 25,5 por ciento menos. La cuota inicial, actualizada por CVS, sería de $27.100. La diferencia entre la cuota efectiva ($30.260) y la que hubiera correspondido por CVS ($27.100) es del 11,6%. Como la diferencia es mayor al 10 por ciento, se activaría el seguro.

El seguro respondería por esa diferencia de 1,6 puntos porcentuales. Es decir, cubriría $484,16 de la cuota. La familia pagaría así $29.775.84 y no $30.260.

“En los hechos, esto va a reemplazar a la prórroga de extensión de plazo”, dijo Kerr. “La gente tiene esa opción, pero no la ejerce porque no le significa mucho cambio”, agregó, y recordó que la mora del sistema hipotecario sigue siendo baja, del 0,28 por ciento.

Según las estadísticas oficiales, el desfasaje entre precios y salarios modificó la relación cuota ingreso del sistema UVA en algunos puntos. Si la cuota representaba el 25% de los salarios, en promedio, ahora llega al 28 por ciento.

Según los funcionarios, la implementación del seguro a los créditos Procrear ya otorgados tendrá un costo fiscal de unos 700 millones de pesos.

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